共同居住的共同生活的亲属以自己名义将其他成员名下房屋出卖,房屋所有人事前知晓且同意的,对其有约束力
合同效力问题的实质是公权力对私法自治的评价。在房地产领域，存在土地出让、合作开发和房屋买卖的一、二、三级市场，从公权力的干预程度上看，是依次减弱的，因此，在对合同效力的把握上，也要依次放宽。要格外的注意这三个市场在经济制度、法律制度和法理等方面存在的不同安排和规则。实践中，出卖人在签订房产转让合同时未取得房屋所有权证书、未经其他共有权人同意或者房产已经设定抵押或被依法查封的，房产转让合同的效力问题争议较大。我们大家都认为,总体上看,房地产转让已经属于房地产三级市场,应该更多地发挥私法自治的功能。具体法律适用上，买卖合同司法解释虽然一般适用动产，但在不动产交易上，也要与该解释第三条规定的精神保持一致,要正确适用合同效力和物权变动区分原则,发挥合同法和物权法在不同交易阶段的调整功能，既要严格体现合同对当事人的拘束力,也要通过物权变动的管制保障国家有关政策贯彻落实。对这类合同不宜简单认定合同无效，可优先考虑根据当事人过错程度，通过违约责任来平衡双方利益。
——程新文:《关于当前民事审判工作中的若干具体问题＞（2015年12月24日），载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》总第64辑，人民法院出版社2016年版，第57页。
万学全、万兵诉狄平等人房屋买卖合同纠纷案（扬州市中级人民法院二审民事判决书）
裁判摘要:共同居住的共同生活的亲属，以自己的名义将其他共同生活的亲属名下的房屋出卖给他人，该行为对房屋所有人是否有效,须判断房子所有人是否事前知晓且同意。为此，人民法院应当结合房屋产权证书、钥匙是否为房屋所有人持有，对价支付情况，买受人实际占有房屋维持的时间和相关证人证言等综合判定。
依法成立的合同受法律保护。被告丁齐元和管耘2000年就收到原告万学全、万兵的10万元购房款，并且向原告交付了讼争房屋的钥匙和老产权证，原告占有该房屋后装修并使用至今，三被告一直未提出异议。关于三被告认为被告狄平对房屋出卖一事不知情的辩解，证人夏元庆、邹凤香证实,狄平在房屋出卖后多次来江都时谈及房屋出卖事宜，对房屋出卖的事实和价格等完全知晓。狄平在讼争房屋出卖之前即与丁齐元和管耘一同生活至今，三被告的辩解完全违背客观事实，且与常理不符,法院依法不予采信。本案中，原告按约交付了价款,被告也交付了房屋，双方房屋买卖合同关系依法成立，房屋买卖协议有效。虽然双方签订的《房屋转让协议》存在一定瑕疵，但不影响房子买卖的效力，故原告要求被告协助办理房屋权属变更手续的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。被告在讼争房屋过户条件成就后,拒绝履行过户义务，有悖诚信，显属无理，应负此次纠纷的全部责任。原告要求被告承担违约金和经济损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
（一）本案诉争房屋应为上诉人狄平、管耘共有。本案诉争房屋系狄平与案外人孙秀珍婚姻期间内取得的合法财产，应为夫妻共有,孙秀珍于农历2000年正月初二去世，诉争房屋归属于孙秀珍的份额应作为遗产由其配偶狄平和其女儿管耘依法继承，在管耘既未明确放弃继承，也未进行析产分割前,本案诉争房屋应为狄平、管耘共有。
第一，上诉人丁齐元对其与被上诉人万兵就诉争房屋达成转让协议以及协议的主要条款内容没有异议，据此，可以认定丁齐元作为出卖人就诉争房屋与万兵签订过转让协议。
第二,上诉人管耘对2000年8月22日出具的10万元房屋买卖款的收条没有异议，应当认定管耘作为房屋共有人对其配偶丁齐元转让房屋一事知晓且同意。
第三，上诉人狄平自诉争房屋出卖前至本案诉讼发生时一直与上诉人丁齐元、管耘共同居住，应当认定三人系共同居住的共同生活的亲属。狄平将诉争房屋钥匙、产权证书均交由丁齐元持有，并事实上交付给被上诉人万学全、万兵，且在房屋转让后至诉讼发生时约12年的时间内从未对诉争房屋买卖、房款交付提出过异议，足见其对诉争房屋买卖是事前知悉且同意的;证人夏元庆、邹凤香与诉争房屋相邻而居，出庭证实狄平在房屋出卖后，去过万学全、万兵居住的诉争房屋做过客，进一步佐证了狄平知晓房屋买卖一事;三上诉人提供的镇江新区大港街道工作委员会出具的《证明》，目的是证明狄平不可能单独去过江都，法院认为该份《证明》系对狄平参与党组织活动的情况说明,且从其内容看，亦不能排除狄平曾从镇江返回过江都的可能，该份《证明》相较于两证人证言的证明力明显较弱，证人证言的内容具有证明效力，应予采信。狄平的上述行为足以证明其对诉争房屋转让一事是知晓且同意的，其辩称不知晓房屋买卖的上诉理由与常识和情理不符，不予支持。
第四，被上诉人万学全应为本案适格当事人。被上诉人万兵与万学全系父子关系，庭审中，万兵陈述购房钱款系家庭共有，案外人丁海燕取走的诉争房屋老产权证亦是出自万学全之手，另外，万学全一直居住在诉争房屋内，因此，万学全应属诉争房屋共同买受人，是本案的适格当事人。
综上,上诉人丁齐元作为共同居住的共同生活的亲属，在上诉人狄平、管耘知晓且同意的情况下，将诉争房屋转让给被上诉人万学全、万兵，该房屋转让协议应当直接约束狄平、管耘。本案诉争房屋买卖行为有效，上诉人主张丁齐元系无权处分无事实根据，故不予支持。
